هل تفتح بوابة 'إسكان' فرص السكن للسعوديين؟

الفرص غير متكافئة

يبدو أن عام 2014 سيشهد تسارعا لوتيرة معالجة أزمة الإسكان في السعودية بعد انتظار دام نحو ثلاثة أعوام منذ إعلان العاهل السعودي الملك عبدالله بن عبد العزيز في 2011 عن تخصيص 250 مليار ريال (67 مليار دولار) لبناء 500 ألف وحدة سكنية للمواطنين.

فبعد طول انتظار أعلنت وزارة الإسكان الأسبوع الماضي عن شروط استحقاق المواطنين للدعم السكني الذي يتنوع بين وحدات سكنية أو أراض للبناء أو قروض سكنية بقيمة لا تتجاوز 500 ألف ريال أو الجمع بين الأرض والقرض.

كما دشنت الوزارة بوابة إلكترونية لبرنامج الدعم السكني "إسكان" والذي يتيح لمواطني المملكة الذين لا يمتلكون سكنا مناسبا تسجيل بياناتهم للحصول على المنتجات السكنية المدعومة ضمن مشروعات الوزارة.

وحددت الوزارة شهران لتسجيل المواطنين لبياناتهم بعدها تقوم بمعالجة البيانات والتحقق منها من أجل تحديد المستفيدين وفقا لآلية الاستحقاق والأولوية.

ونقلت صحف محلية عن وزير الإسكان شويش الضويحي قوله إن جميع المواطنين الذين تقدموا بطلب سكن على البوابة الإلكترونية واستوفوا شروط اللائحة التي أعلنت عنها الوزارة سوف يحصلون على المسكن خلال سبعة أشهر.

وتسعى الحكومة السعودية منذ سنوات للتغلب على مشكلة نقص المعروض السكني لاسيما لذوي الدخل المنخفض في البلاد التي يعيش فيها نحو 30 مليون نسمة لكن ظلت وتيرة تنفيذ برنامج الإسكان الطموح بطيئة الخطى رغم الثروة النفطية للمملكة في ظل صعوبة حصول الوزارة على الأراضي اللازمة لتنفيذ مشروعاتها.

وبحسب تقديرات شركة الاستشارات سي.بي ريتشارد إيليس يعيش نحو 60 بالمئة من المواطنين السعوديين الذين يقارب عددهم 20 مليونا في شقق مستأجرة.

تفاؤل وترقب

يقول جون سفاكياناكيس مدير استراتيجيات الاستثمار لدى ماسك "ننظر إلى تلك الخطوة بتفاؤل كبير. بعد التباطؤ على مدى السنوات الثلاث الماضية اتضح أن بناء 500 ألف وحدة سكنية أصعب مما كان يبدو لهذا نحن في حاجة لإسراع وتيرة التحرك".

ويضيف "ستساعد تلك الخطوة في بدء معالجة السوق لاحتياجات متوسطي الدخل حيث يتركز معظم الطلب...بمجرد أن يرى الناس مزيدا من المعروض ستنحسر المخاوف بشأن عدم التوازن في السوق."

ويبدي الاقتصادي البارز عبدالوهاب أبوداهش تفاؤلا بإطلاق "بوابة إسكان" التي يرى أنها ستتيح معرفة الأرقام الفعلية لمستحقي الدعم السكني. لكنه تكهن بأن تأخذ عملية فرز الأسماء والتحقق منها وقتا أطول من المقرر وفقا للمعايير العديدة والمعقدة للتحقق من البيانات.

وقال "معظم مشروعات الوزارة لن تنتهي قبل 2015 ولهذا فإن الوزارة لديها متسع من الوقت لتفعيل برامج الإسكان خلال السنوات الثلاث المقبلة".

وتابع "الوزارة لم يعد لديها خيارات في حل المشكلة. الآن ستخرج الأسماء ثم تسلمهم الأراضي والوحدات وقد يستغرق الأمر نحو ثلاث سنوات لكي نتأكد أن المشكلة شارفت على الحل."

من جانبه يرى خالد الربيش المحلل العقاري أن بوابة إسكان خطوة عملية تترجم الدعم الحكومي إلى آلية واضحة أمام جميع الأسر السعودية.

ويقول "بالتالي أصبحت الرؤية أكثر وضوحا للقطاع الخاص والمطورين العقاريين وللممولين من البنوك وشركات التمويل العقاري إذ يستطيع الآن هؤلاء تحديد المستهدفين من الناس".

آلية الاستحقاق

وتضع آلية الاستحقاق المعلنة من قبل الوزارة عددا من الشروط يحصل من يستوفيها على الدعم السكني وتشمل تلك الشروط أن يكون المتقدم سعودي الجنسية ومقيم في المملكة ولديه أسرة لا يقل عددها عن ثلاثة أفراد.

كما يشترط ألا يقل عمره عن 25 عاما وألا يكون لديه القدرة المالية على تملك مسكن مناسب وألا يكون قد استفاد أو أفراد أسرته من أي برنامج دعم سكني حكومي أو خاص.

ويجري تحديد أولوية الاستحقاق وفقا لنظام النقاط الذي تدخل فيه عدة عوامل أولها عدد أفراد الأسرة إذ تمنح الأسرة المكونة من ثلاثة أفراد خمس نقاط ثم يمنح كل فرد يزيد على ذلك خمس نقاط بحد أقصى عشرون نقطة تمنح للأسرة المكونة من ستة أفراد أو أكثر.

كما يمنح المتقدم نقاطا وفقا لحالته المالية إذ يجري منح عشرين نقطة لمن يتقاضى 3 ألآف ريال شهريا أو أقل في حال طلب الحصول على قرض سكني ولمن يتقاضي 7 – 8 الآف ريالا شهريا في حال طلب الحصول على المنتجات السكنية الأخرى.

وتقل النقاط تدريجيا لتصل إلى نقطة واحدة لمن يتقاضى بين 26 و27 ألف ريال شهريا.

وتدخل عوامل أخرى في تحديد النقاط منها السن وأسبقية التقدم بالطلب أو في حال وجود من يعاني من مرض مستعص أو إعاقة بالأسرة وتكون الأولوية للأكثر احتياجا.

ويجري سداد الدعم السكني على أقساط شهرية خلال عشر سنوات من بدء موعد استحقاقها باستقطاع 25 بالمئة من االدخل الشهري للمستفيد.

عقبات ومقترحات

تعاني سوق الإسكان في السعودية من عدد من المشاكل أبرزها النقص الشديد في المعروض والزيادة المستمرة في أسعار الإيجارات والمضاربة على الأراضي غير المطورة وطول فترة الحصول على التراخيص إلى جانب عدم توافر القدرة المادية بين معظم الشرائح التي يتركز فيها الطلب.

ويؤدي نقص المعلومات الموثوقة إلى صعوبة تحديد حجم النقص في المساكن في المملكة التي من المتوقع أن تشهد نموا سكانيا بنسبة 2.1 بالمئة حتى 2015 وهو رقم يزيد كثيرا عن المتوسط العالمي البالغ 1.1 بالمئة.

ويتركز معظم الطلب على العقارات بين محدودي ومتوسطي الدخل الذين لا يستطيعون برواتبهم الصغيرة التأهل للحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل وفي الوقت ذاته ينفقون جزءا كبيرا من الدخل على الإيجارات التي ترتفع بين سبعة وعشرة بالمئة سنويا.

ويرى سفاكياناكيس أن نحو 45 بالمئة من السعوديين غير مؤهلين للحصول على قروض.

وعن الفجوة بين العرض والطلب قال أبوداهش الدراسات تشير إلى أننا نحتاج لبناء 150 إلى 200 ألف وحدة سكنية سنويا على اقل تقدير لسد الفجوة بين العرض والطلب".

وتابع أن المؤشر الحقيقي هو انخفاض الإيجارات وهو أمر لم يحدث حتى الوقت الراهن "ما يشير إلى أن برامج الإسكان لم تنجح حتى الآن في أن تحدث هبوطا حادا في أسعار العقارات".

فيما يقول الربيش "هناك حديث بأن منتجات وزارة الإسكان تغطي من الربع إلى ثلث إجمالي الطلب على الوحدات السكنية."

ويشير إلى أن من الصعب التوصل لتقدير دقيق عن الطلب ويقول "على سبيل المثال هناك 700 ألف مستفيد من نظام الضمان الاجتماعي وهم في الغالب لا يملكون مساكن...هذا فقط مثال على الطلب."

ويدعو الربيش إلى الشراكة بين الحكومة بقدراتها المالية والدعم والأراضي وبين القطاع الخاص بخبرته وقدرته على معرفة احتياجات السوق كما يقترح إنشاء شركة حكومية تتخصص في التطوير العقاري تعمل بشكل أوثق مع القطاع الخاص.

وفي اطار مقترحات حل الأزمة يرى سفاكياناكيس أن فرض الضرائب على الأراضي غير المطورة قد يساعد على الحد من المضاربات ولفت إلى أهمية زيادة فترات القروض إلى 30 – 35 عاما لمعالجة مشكلة صعوبة الحصول على التمويل.

وأضاف أن نظام البناء في المدن الكبرى بحاجة للتغيير ليشمل بناء شقق سكنية في أبراج متعددة الطوابق.

وقال "هناك حاجة للتحول الهيكلي. لا يمكن للمدينة أن تظل تنمو أفقيا لأن ذلك سيخلق مشاكل تتعلق بالبنية التحتية. إذا كان لديك عدد محدود من الأراضي فإن كيفية تطويرها واستغلالها يكون العامل الأهم".